建设工程款优先受偿权理解与适用

作者：秦璐璐律师

建设工程款优先受偿权是承包人依法享有的法定优先权，是为了保障工程款债权的优先受偿顺位。作为保障承包人权益的重要制度，在实践中存在诸多疑难问题，其法律适用需结合司法解释、判例及立法目的综合分析。

一、法律属性与权利定位

1.留置权论

持留置权观点的学者认为建设工程款优先受偿权与承揽合同中承揽人的留置权性质相类似，都属于不动产留置权范围，这种观点被大部分学者所否定。留置权成立的一个首要前提条件就是债权人对留置物要持续实际占有，但工程承包人在建设工程竣工验收后通常不可能再占有建设工程，缺乏占用的先决条件，不符合留置权成立的客体要件。

2.抵押权论

持抵押权论的学者认为建设工程款优先受偿权押权不同于抵押合同中双方当事人设立的约定抵押权，是一种特殊的法定抵押权。但是抵押权能够得到优先受偿的一个重要因素是完成了登记公示程序，未经登记公示的抵押权没有公信力可言，尚不能对抗善意第三人，更遑论优先受偿？而建设工程款优先受偿权则无需经过登记公示程序即可取得优先权，因此，有学者认为建设工程款优先受偿权也不是法定的抵押权。

3.优先受偿权论

持优先受偿权论的学者认为建设工程款优先受偿权是基于《中华民法典》第八百零七条的规定产生的，是一种‌法定优先权‌。承包人在发包人未按照约定支付工程款时，可以就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿‌，这种权利是基于法律规定而取得的，无需得到双方合意或完成登记公示。不同于“留置权论”缺乏留置权的客体成立要件，“抵押权论”不符合不动产登记生效要件，“优先受偿权论”更符合法定优先权的理念，打破了债权平等原则，更倾向于保障特殊债权人的合法权益。

二、行使主体、条件与期限

1.行使主体

依据《中华人民共和国民法典》第八百零七条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”以及《高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十五“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”之规定，只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才具有建设工程价款优先受偿权的主体地位。

《高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条虽赋予实际施工人突破合同相对性向发包人主张工程款的权利，但未将其纳入优先受偿权主体范畴。

2021年高人民法院民一庭第21次法官会议讨论认为：实际施工人不属于“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”，不享有建设工程价款优先受偿权。司法实务中普遍采纳此观点，因实际施工人未与发包人建立直接合同关系，故对其是否享有建设工程款优先受偿权持否定态度。

即只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有建设工程价款优先受偿权，实际施工人不享有。

不过司法实践中，有的法院支持实际施工人在特定情况下享有建设工程款优先受偿权：（1）与发包人形成事实建设工程施工合同关系的挂靠人；（2）当转包人或者违法分包人怠于向发包人行使到期债权或者与该债权有关的从权利时，实际施工人在提起代位权诉讼时可一并主张。此时，实际施工人行使的是代位权，即行使的是承包人对发包人的权利，相对于发包人而言，权利主体依然是“与发包人订立建设工程施工合同的承包人。

2.行使条件

（1）工程已竣工或质量合格（包括修复后合格）；

（2）发包人逾期支付且经催告；

（3）工程可折价/拍卖（排除公益设施、违章建筑等）。

3.行使期限

《高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定：“承包人应在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但长不得超过18个月，发包人应当给付结算工程价款之日起算。”

建设工程价款优先受偿权行使期限长18个月，该时间为除斥期间，不发生中止、中断的法律效力。

三、与其他权利的冲突与顺位

1.商品房预售网签不影响建设工程价款优先受偿权

2021年高人民法院民一庭第21次专业法官会议纪要倾向认为：建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理商品房预售合同网签而消灭，如符合建设工程价款优先受偿权的成立要件，承包人仍有权就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条至第四十二条进一步明确了行使建设工程价款优先受偿权的条件。由此可见，建设工程价款优先权是承包人的法定权利，在符合法律及司法解释规定的条件时，建设工程价款优先受偿权就已经成立。商品房预售合同网签是为了规范商品房预售而采用的行政管理手段，并非法律规定的不动产物权设立、变更、转让和消灭的公示方式，不能产生物权变动的效力，亦不导致承包人原本享有的建设工程价款优先受偿权因此不成立或者消灭。

如承包人行使建设工程价款优先受偿权时与房屋买受人之间发生权利冲突的，属于权利顺位问题，可另行解决。

2.消费者房款返还请求权优于建设工程价款优先受偿权

《高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）对河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）的批复中明确：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

高院肯定支付全部或大部分购房款的消费者的物权期待权优先于建设工程优先权，目的是为了保护购房者的基本生存权。笔者认为，该批复中所指的商品房需做严格解释，应仅限于居住房屋，不包括商业用房和其他建筑物。

结语

建设工程款优先受偿权的核心在于保护建筑工人的合法权益，在法律适用上要平衡多方利益，兼顾市场秩序与交易安全。实践中需要结合具体案情，灵活运用司法解释与判例规则，确保权利行使的合法性与合理性。