欠缴物业费不再作为限制业主参选业委会成员的条件

作者：罗飞云律师

在笔者代理的一起某小区业委会选举引发的业主撤销权纠纷案件中，业主李某因欠缴三年物业费被限制业委会成员的参选资格，李某主张该限制条款违反《民法典》及《物业管理条例》，遂诉至法院。此案折射出地方物业管理条例限制欠费业主参选的普遍性争议。此类限制是否合法？是否构成对业主共同管理权的过度干预？

从实务角度看，此类纠纷的核心矛盾在于：地方立法将民事合同义务（物业费缴纳）与业主自治权利（参选业委会）捆绑，导致欠费业主即使未被剥夺业主身份，也可能被排除在小区治理之外。这一问题的解决，需从立法沿革、法律解释及权利平衡角度展开分析。

一、立法的转变

（一）地方立法的早期限制——将未按时缴纳物业费或专项维修资金列为业主禁止参选业委会成员的条件。

根据全国人大常委会法制工作委员会不完全统计，截至2022年8月，全国134件现行有效的地方物业管理条例中，有49件[其中涉及省（自治区、直辖市）法规11件、设区的市法规35件、经济特区法规2件、单行条例1件]对业主参选业主委员会、参加业主大会、行使投票权等共同管理权的行使作了限制规定，主要内容包括：对未按时交纳物业服务费、专项维修资金等未履行业主义务的业主，地方物业管理条例能否直接剥夺其业主委员会参选资格，或对其参加业主大会、行使投票权等共同管理权的行使作出引导性限制规定。

多地立法明确将“欠缴物业费”列为参选业委会成员的禁止性条件。其立法逻辑在于：物业费是小区运行的经济基础，欠费业主未履行基本义务，不应享有代表其他业主行使管理权的资格。

（二）2023年后的地方立法的转向——法工委的明确表态：禁止不合理限制业主共同管理权

全国人大常委会法制工作委员会在2023年公布的《关于地方物业管理条例限制业主共同管理权有关规定的审查研究案例》指出，部分地方物业管理条例未加区分地将业主未按时缴纳物业服务费、专项维修资金等不履行业主义务行为与业主共同管理权挂钩，不适当地限制了业主的建筑物区分所有权，超越了立法权限，混淆了物权关系与合同关系，与《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》的有关规定不符，应予以纠正。

全国人大常委会法工委在《关于地方物业管理条例限制业主共同管理权有关规定的审查研究案例》中表达之意：

1、地方立法无权增设公民义务：根据《立法法》，地方性法规不得增设《民法典》《物业管理条例》未规定的义务。将“欠缴物业费”作为参选限制，属于超越立法权限。

2、区分民事纠纷与自治权利：物业费争议属合同履行的债权问题，业委会选举属业主自治范畴的物权问题，二者不宜混同。直接限制参选可能构成对业主物权的不当干预。

3、比例原则的要求：若欠费业主未实施侵害其他业主权益的行为（如拒不执行业主大会决议），剥夺参选资格不符合必要性原则。

法工委的表态为地方立法划定了红线：业主参选资格的限制不能简单以欠费事实作为禁止性条件。各地根据法工委的表态已经或正在修改地方物业管理法规，以适应更改后的立法要求。

以深圳经济特区物业管理条例为例：

2019年颁布的《深圳经济特区物业管理条例》第三十五条第二款规定：

有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员、候补委员：

1.因故意犯罪被判处刑罚，执行期满未逾五年；

2.候选人报名日期截止前三年内，因物业管理相关违法行为受到行政处罚；

3.候选人报名日期截止前三年内欠缴物业管理费或者物业专项维修资金累计达三个月以上；

4.因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退；

5.有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响；

6.法律、法规规定其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。

2024年修改后的《深圳经济特区物业管理条例》第三十五条第二款规定：

有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员、候补委员：

1.因故意犯罪被判处刑罚，执行期满未逾五年；

2.候选人报名日期截止前三年内，因物业管理相关违法行为受到行政处罚；

3.因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退；

4.有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响；

5.法律、法规规定其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。

2024年修订的《深圳经济特区物业管理条例》删除了原第三十五条第二款第三项：“欠缴物业费业主不得参选”的条款，这一变化标志着地方立法从“绝对限制”转向“权利保护”，为后续全国范围内的立法调整提供了参考。

二、法律变更的核心逻辑：物权至上的绝对保护

（一）物权的排他性与平等性

《民法典》第二百零七条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。”第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利属于物权，欠费业主虽未履行合同义务，但其物权并未被剥夺，仍有权参与小区共同管理。

（二）业主自治的本质

业主大会和业委会是业主行使共同管理权的法定组织形式。若因欠费限制参选，实质是将物业公司（物业服务提供者）的利益置于业主自治权之上，违背了《物业管理条例》“维护业主合法权益”的立法目的。

（三）权利救济的多元化

欠费问题可通过民事途径解决（如诉讼、仲裁），而非通过剥夺选举权实现。地方立法若允许欠费业主参选，同时赋予业主大会通过决议限制其当选等权利，更能实现权利平衡。

综上，可得出结论：欠缴物业费不再构成限制业主参选业委会成员的法定条件。欠费业主有权报名参加业委会成员或筹备组成员的选举，地方条例或业主大会议事规则不得增设此类禁止性条款。

三、欠费业主有权参选≠必然当选：权利与义务的再平衡

（一）参选资格与当选条件的区分

需明确的是，“有权参选”仅指业主具备报名资格，不代表其必然当选。业委会选举通常采用“差额选举+业主投票”方式，欠费业主能否当选取决于其他业主的投票结果。

（二）业主大会的后续权利限制

若欠费业主当选业委会成员，业主大会可通过决议对其权利进行合理限制。例如：

1.限制投票权：在涉及物业费相关议题的表决中，限制其投票权；

2.取消评优资格：在业委会内部考核中，对欠费成员予以负面评价；

3.要求限期补缴：通过业主大会决议，要求欠费成员在一定期限内补缴费用，否则启动罢免程序。

（三）动态管理的必要性

欠费原因可能多样（如物业服务瑕疵、经济困难等），地方立法和业主自治组织应区分情形，避免“一刀切”。例如：

1.因物业服务不达标导致欠费的，可先推动物业公司整改，再协商缴费；

2.因经济困难暂时欠费的，可允许分期补缴，而非直接限制参选。

结语：走向权利平衡的业主自治

欠缴物业费不再作为限制参选条件，是物权保护与业主自治的胜利。但这一变更并非纵容欠费行为，而是要求通过更精细化的规则设计，实现业主权利与义务的平衡。未来，地方立法和小区治理需进一步细化“履行业主义务”的标准，明确欠费情形下的权利限制与救济路径，推动业主自治走向法治化、规范化。