公租房租户是否享有小区议事权利

作者：罗飞云律师

一、问题的提出：公租房租户的“权利困境”

在城市化进程加速的背景下，公租房、保租房作为保障性住房的重要形式，承载了大量城市群体的居住需求。然而，公租房租户在小区治理中的权利边界常引发争议——他们是否享有与产权业主同等的议事权利（如参加业主大会、参选业委会）？这一问题的核心在于：居住权与物权的分离，是否导致公租房租户被排除在小区共同管理之外？本文拟从法律视角解析公租房租户的权利基础，结合地方立法，探讨其参与小区议事的合法性与边界。

二、居住权与共同管理权的冲突

（一）公租房住户的权利失衡

根据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区的议事权利（如业主大会投票权、业委会参选权）以“业主身份”为前提，而业主身份的认定标准是“依法登记取得房屋所有权”（《物业管理条例》第六条）。  

公租房的产权通常归政府或国有机构（安居公司）所有，租户仅通过租赁合同取得房屋的使用权，而非所有权。因此，从物权角度看，公租房租户不满足“业主”身份要件，似乎不应享有小区议事权利。

（二）公租房住户的特点

长期居住倾向：因经济能力限制，公租房租户更倾向于长期稳定居住（而非频繁搬家），部分家庭将公租房视为“过渡性保障”（未来可能通过购房或收入提升退出）；

社区参与度：对小区公共事务（如物业费调整、设施维修）关注度高，但因身份认同差异（非产权业主）参与渠道有限，需通过业委会、居委会等间接表达诉求。

租户性质不同：相较于一般租户，与业主方的联系少、密切度低。

红线范围内占比比例不低：深圳地区保障性住房的配租比例达到7%-25%（附表1），全国各地的保障性住房配租比例基本都在10%左右，《民法典》第二百七十八条规定的业主共同决定事项投票基数本就是小区业主在希求参与议事权利很难满足的数据条件（要求专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。），如将保障性住房面积和住户排除在外，可能更加难以达成法定表决人数。

附表1

《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

（三）若完全排除公租房租户的议事权利产生矛盾

• 重大事项无法按照法律规定的比例合法通过表决：本来在实务中，小区业主参与投票的意愿就不强烈，如又失去了10%左右的公租房面积和人数的参与者，对小区重大事项的推动无疑是增添了障碍。

• 管理决策与实际需求脱节：业委会或业主大会的决议可能忽视公租房租户对公共区域的使用需求（如电梯维护、垃圾分类）。  

• 权利义务不对等：租户需缴纳物业费、遵守管理规约，却无法参与规则制定，违背公平原则。  

上述矛盾凸显了物权绝对性与居住权现实需求之间的冲突。

三、地方立法与司法实践：从“排除”到“有限承认”

近年来，部分地方开始探索赋予公租房租户有限的议事权利。例如： 

《深圳市经济特区物业管理条例》（2020年修订）第四十八条：住宅物业管理区域物业出租面积达到一定比例的，应当邀请承租人代表列席业主委员会会议，具体办法由业主大会议事规则确定。

解读： 

租户虽无表决权或参选权，也无权参加业主大会，但可列席业主委员会并就自身利益相关议题发表意见，参加业委会的前提要件是业主大会议事规则明确承租人的参与方式，如无相应规则，租户也无法必然列席业委会提出意见。

除了在物业管理领域，深圳在《深圳经济特区社会建设条例》第五十一条款：“市人民政府应当建立健全以市场配置为主、政府提供基本保障和政策支持的住房租赁体系，促进住房租赁市场平稳健康发展，推动租房居民在基本公共服务方面与购房居民享有同等待遇。”

随着城市对公租房、保租房的力度增大，必然需要相应的配套制度保障此类租户的小区的议事权利。公租房租户作为实际居住者，若完全剥夺其议事权利，可能导致管理决策忽视其合理需求，违反公平原则。

四、实务建议：权利实现的路径与边界

（一）公租房租户的权利主张路径

查阅小区议事规则：确认是否有关于租户参与的特别规定（如授权条款）。 

与业主大会协商：通过业主委员会或居委会，申请参与涉及居住权益的议题讨论。  

（二）业主大会的管理边界

明确租户参与范围：通过业主大会决议，划定租户可参与的议题（如公共区域管理、物业服务监督） 。

设定权利限制：租户无权参与产权相关议题（如物业费标准调整、共有部分经营收益分配）。 

建立授权机制：允许业主通过书面授权，委托租户代行部分监督权（如检查物业服务记录）。  

（三）强化保障性住房主管单位的责任落实

1、主管单位主动参与小区的管理工作，承担起业主议事职责。

2、主管单位牵头成立“租户代表小组”（由租户民主推选产生），作为业主大会的“特别成员”，在涉及租户利益的议题（如物业费分摊、公共设施使用）中行使“发言权”，并向主管单位提交书面建议。

3、规范授权程序：制定《租户意见征集与反馈办法》，要求租户通过书面授权（如《授权委托书》）委托主管单位代为表决，确保程序合法性与可追溯性。

（四）地方立法的完善方向

建议未来地方立法明确： 

1、租户的“有限参与权”：包括列席会议、发表意见、参与特定议题表决。 

2、权利实现的程序规则：如业主大会需提前通知租户参会、设置租户代表席位。

3、与租赁合同的衔接：要求租赁合同明确租户的议事权利义务，避免权责模糊。   

结语：走向共治的居住权利平衡

公租房租户是否享有小区议事权利，本质是物权绝对性与居住权现实需求的平衡问题。从法律角度看，租户虽不享有与业主同等的表决权或参选权，但可通过“有限参与”机制（如列席会议、参与特定议题表决）实现居住权益的保护。未来，需通过地方立法细化规则、司法实践明确边界、业主大会完善管理程序，在保障产权业主主导权的同时，推动小区治理走向“共建共治共享”。